부동산 법인을 통한 절세, 과연 효과적인가?

1. 부동산 법인의 개념과 활용 목적

부동산 법인이란 부동산을 개인 명의가 아닌 법인 명의로 소유하거나 운영하는 방식을 말합니다. 특히 최근 몇 년 사이, 양도세와 종합부동산세 부담이 급격히 증가하면서 개인 투자자들 사이에서 부동산 법인을 통한 절세 전략이 하나의 대안으로 떠오르고 있습니다.

일반적으로 부동산을 개인 명의로 보유하게 되면 주택 수에 따라 종합부동산세 중과, 양도소득세 중과세율, 보유세 강화 등의 규제를 받게 되는데, 법인을 활용할 경우 이런 다주택자 규제를 우회할 수 있다는 인식이 생기면서 많은 관심이 집중되고 있죠.

부동산 법인은 크게 두 가지 방식으로 활용됩니다.

1. 법인 명의로 주택이나 상가를 직접 매입해 보유 및 임대 수익 창출
2. 기존에 보유한 부동산을 법인에 현물출자하거나 매도하여 법인으로 소유권 이전

이러한 구조를 통해 투자자는 보유세 부담 감소, 소득 분산, 상속세 및 증여세 절세를 기대할 수 있습니다.
하지만 단순히 ‘법인 전환=절세’로 생각하면 큰 오산입니다. 법인을 통한 절세가 효과적인지 여부는 보유 자산 규모, 목적, 거래 빈도, 세무 전략 등에 따라 달라지기 때문입니다.

2. 법인 명의 보유 시 절세 효과 분석

부동산을 법인 명의로 보유하게 되면 가장 큰 장점은 개인 명의 다주택자가 부담하는 세금의 일부를 회피할 수 있다는 것입니다. 특히 종합부동산세와 양도소득세 측면에서 법인의 장점이 두드러집니다.

종합부동산세 부담 감소

• 개인은 주택 수가 많을수록 종부세 중과세율이 적용됩니다.
• 법인은 주택 수에 상관없이 기본 공제 없이 고정 세율(6%)이 적용되지만, 일정 규모 이하의 자산을 가진 법인은 실질적으로 낮은 종부세를 부담할 수 있습니다.
• 오피스텔, 상가, 토지 등의 비주택 자산을 법인으로 보유하면 종부세 자체를 회피할 수 있습니다.

양도소득세 vs. 법인세

• 개인이 부동산을 양도하면 양도차익에 대해 최대 45%의 누진세율 + 중과세율(최대 75%)이 적용됩니다.
• 반면 법인은 양도차익에 대해 법인세율(10~25%)만 적용받으며, 개인보다 낮은 세율로 차익을 실현할 수 있습니다.
• 특히 자주 매매하지 않고 보유 및 임대 수익 중심의 운영이라면 세율 차이로 인한 절세 효과가 클 수 있습니다.

하지만 최근에는 정부가 법인을 통한 세금 회피를 차단하기 위한 제도 보완에 나서면서, 단순히 세율만 보고 법인을 설립하는 것은 오히려 불리할 수 있습니다. 예를 들어, 2021년부터는 법인이 주택을 양도할 경우 10% 추가 과세가 부과되며, 주택 매매·임대 법인은 결손금 이월공제 제한 등 불이익도 많아졌습니다.

3. 부동산 법인의 단점과 주의사항

부동산 법인을 설립한다고 해서 항상 절세가 가능한 것은 아닙니다. 오히려 세무 구조의 복잡성, 행정비용 증가, 자금 관리 제한 등으로 인해 실질적인 부담이 더 커지는 경우도 많습니다.

법인 설립 및 유지 비용

법인을 설립하려면 등록세, 공증비, 법무사 비용 등 초기 비용이 발생하며, 이후 매년 법인세 신고, 회계 감사, 부가세 신고 등을 위해 회계사나 세무사와의 지속적인 계약이 필요합니다. 이로 인해 소규모 자산가가 법인을 설립할 경우, 세금 절감 효과보다 유지 비용이 더 클 수도 있습니다.

자금 운용의 제약

법인 명의로 자산을 보유하면, 법인의 자산은 곧바로 개인의 자산으로 전환할 수 없습니다. 배당이나 급여, 퇴직금 등의 형식을 거쳐야 하며, 이 과정에서 이중과세(법인세+소득세) 문제가 발생합니다.
또한 법인계좌와 개인계좌를 엄격히 분리하여 운용해야 하므로, 자금 흐름이 불투명할 경우 세무조사 리스크도 증가합니다.

상속·증여 시 불리한 구조

법인 자산을 상속하거나 증여할 때는, 주식의 가치를 기준으로 평가가 이루어지며, 주식 가치가 높을 경우 높은 증여세가 부과될 수 있습니다.
또한 법인이 보유한 부동산의 시가 상승분이 전부 주식 가치에 반영되므로, 단순히 부동산 명의만 이전하는 것보다 세금 부담이 클 수 있습니다.

따라서 부동산 법인을 통한 절세 전략을 실행하기 전에는 향후 자산의 활용 계획, 처분 시점, 가족 구성원의 소득 구조 등을 종합적으로 고려해야 하며, 세금 외에도 행정·법률적 리스크를 감안해야 합니다.

4. 부동산 법인 절세 전략의 최신 흐름과 정부 규제 동향

최근 몇 년간 부동산 법인의 인기가 높아지면서, 정부는 법인을 통한 절세 수단을 차단하기 위한 세법 개정을 지속적으로 추진하고 있습니다.
이에 따라 절세 효과는 점점 줄어들고 있으며, 사전에 준비하지 않으면 오히려 세금 부담이 커지는 사례도 증가하고 있습니다.

2021년 이후 주요 변경사항은 다음과 같습니다:

• 법인의 주택 양도 시 추가 세율 10% 부과
• 법인의 부동산 임대소득에 대해 손금 산입 제한
• 배당소득 이중과세 강화, 법인자금의 사적 유용 시 부당행위계산 부인 적용 가능성 증가
• 부동산 매매업, 임대업 법인에 대한 종부세 및 중과세 부담 강화

정부는 부동산 시장의 투기를 억제하기 위해 법인 설립을 통한 우회 투자 방식에 대한 규제를 강화하고 있으며, 특히 가공의 법인을 통한 부동산 거래나 명의신탁 방식은 형사 처벌 대상이 되기도 합니다.

이에 따라 최근에는 단순한 절세 수단이 아니라, 부동산 개발, 상가 운영, 공유오피스 사업 등 실질적인 운영 목적이 있을 때에만 법인 설립이 권장되는 추세입니다. 단기적인 절세 목적의 법인 설립은 오히려 손해를 볼 수 있는 구조로 바뀌고 있습니다.

5. 부동산 법인, 누구에게 효과적인가?

결론적으로, 부동산 법인을 통한 절세는 무조건적인 정답이 아니라, 상황에 따라 달라지는 전략적 선택입니다.
다음과 같은 경우라면 법인을 통해 실질적인 절세 효과를 기대할 수 있습니다:

• 다수의 비주택 자산(상가, 토지 등)을 보유하고 있는 경우
• 보유 목적이 임대수익이며, 매도 계획이 없는 경우
• 자산이 일정 규모 이상으로, 회계비용 대비 절세 이익이 큰 경우
• 가족 구성원이 여러 명이며 소득 분산 구조를 구축할 수 있는 경우
• 상속·증여 플랜을 미리 수립해 주식 가치 조정을 계획하는 경우

반대로, 단순히 아파트 한두 채를 보유한 개인이 세금 부담을 줄이기 위해 법인을 설립하는 것은 회계 리스크, 세무조사 부담, 이중과세 가능성 등으로 인해 오히려 손해를 볼 수 있습니다.

따라서 법인 설립을 고려 중이라면 반드시 세무사 또는 회계사의 컨설팅을 통해 사전 시뮬레이션을 진행하고, 실제 운용 목적에 부합하는지 여부를 면밀히 분석해야 합니다.