3주택 이상 보유 시 적용되는 세금과 절세 전략

다주택자를 위한 필수 가이드

최근 몇 년간 정부의 부동산 규제가 강화되면서 다주택자들이 직면한 가장 큰 고민은 세금 부담입니다.
특히 3 주택 이상 보유자는 주택 수를 기준으로 세율이 대폭 중과되는 구조 속에서 취득, 보유, 처분 전 단계에 걸쳐 세금 리스크를 꼼꼼히 점검해야 합니다.

이 글에서는 다주택자, 특히 3 주택 이상 보유자에게 적용되는 주요 세금제도와 함께, 실질적인 절세 전략 및 실무 적용 사례까지 포괄적으로 다뤄보겠습니다.
부동산 투자 수익률을 지키기 위해 반드시 숙지해야 할 지식이니, 하나씩 차근히 따라와 보세요.

1. 취득세 중과제도: 3 주택자에게 적용되는 세율 폭탄

부동산을 새로 취득할 때 발생하는 취득세는 주택 수가 많아질수록 중과세율이 적용되어 부담이 커집니다.
특히 조정대상지역에서 3 주택 이상 보유자가 주택을 추가로 취득할 경우, 취득세율은 최대 12%까지 치솟습니다.

구분적용 세율

일반 1주택자	1~3%
조정지역 2주택자	8%
조정지역 3주택자 이상	12%
법인	12% (지역 무관)

예컨대, 조정대상지역에서 12억 원 상당의 아파트를 세 번째 주택으로 취득할 경우, 취득세만 1억 4,400만 원에 달할 수 있습니다.
이는 단순한 세금이 아닌 투자 진입 장벽으로 작용해, 수익률에 막대한 영향을 미치게 됩니다.

실무 절세 전략

1. 명의 분산을 통한 주택 수 조정
   • 배우자나 자녀에게 기존 주택 일부를 증여함으로써 명의 분산 → 주택 수 감소
   • 단, 증여세 과세 기준과 공제 한도(직계존비속 기준 5천만~1억 원)를 충분히 고려해야 함
2. 비조정지역 중심 투자로 전환
   • 조정지역 외 지역에서 주택을 취득할 경우 중과세율이 적용되지 않음
   • 지방의 개발 예정지나 인구 유입지역 중심으로 선별적 투자 필요
3. 비주택 부동산 투자 확대
   • 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등은 주택 수에 포함되지 않으며, 취득세 중과 적용 제외
   • 포트폴리오 다양화를 통한 리스크 분산에도 효과적

2. 보유세 폭탄: 재산세·종합부동산세의 중첩 부담

부동산을 장기적으로 보유할 경우 매년 납부해야 하는 세금이 바로 보유세입니다.
보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구분되며, 다주택자의 경우 세율이 훨씬 더 높게 책정됩니다.

재산세

• 공시가격 기준으로 과세
• 과세표준에 따라 0.1%~0.4% 적용
• 고가주택일수록 세부담 상한 비율도 높음

종합부동산세

• 1세대 1 주택자는 공시가격 12억 원 초과 시 과세
• 3 주택 이상 보유자는 공시가격 합산 6억 원 초과 시 과세
• 중과세율: 최대 6%까지 누진 적용
• 법인 보유 주택은 기본공제 없이 고정 세율 6% 적용

2023년 이후 일부 종부세 완화 조치가 시행되었지만, 여전히 다주택자에 대한 중과 기조는 유지되고 있습니다.
게다가 공시가격 현실화율 증가에 따라 실제 세부담은 오히려 커지는 추세입니다.

실무 절세 전략

1. 공시가격 이의신청 적극 활용
   • 과도하게 평가된 공시가격은 납세자의 권리로 이의신청을 통해 감액 가능
   • 감액 성공 시 종부세 및 재산세 모두 절세 가능
2. 가족 간 명의분산 및 세대분리
   • 부부 및 자녀 등에게 주택 명의를 분산함으로써 종부세 공제 기준 분산
   • 단, 세대분리는 주민등록상 주소 이전과 생계 분리 요건 충족 필요
3. 임대사업자 등록제도 활용 (조건부)
   • 과거에는 등록임대주택에 대해 종부세 합산 배제 혜택이 있었으나, 현재는 제도 축소
   • 장기일반민간임대 등록 등 일부 조건 충족 시 혜택 가능성 존재

3. 양도소득세 중과: 주택 매도 시 수익의 절반이 세금으로?

3 주택 이상 보유자가 주택을 매도할 경우, 일반 과세보다 훨씬 높은 양도소득세 중과세율이 적용됩니다.
특히 조정대상지역 내 주택을 처분하는 경우, 기본세율에 20~30%의 중과세율이 더해지며,
이는 실질적인 수익률을 크게 감소시키는 요인이 됩니다.

주택 보유 수양도세 중과

2주택 (조정지역)	기본세율 + 20%
3주택 이상 (조정지역)	기본세율 + 30%

예시로, 6억 원의 양도차익이 발생한 경우, 일반세율 38% 기준이라면 세금은 약 2.3억 원 수준입니다.
하지만 3 주택 이상 보유로 중과세율이 적용되면 세금이 3.8억 원 이상으로 증가하게 됩니다.

실무 절세 전략

1. 순차적 매도 및 시기 분산
   • 한 해에 여러 주택을 동시에 매도하면 누진세율로 인한 세부담 증가
   • 이를 방지하기 위해 연도별 분산 매도 전략 필요
2. 1세대 1 주택 비과세 요건 활용
   • 일정 요건을 충족하면 다주택자도 일부 주택에 대해 비과세 적용 가능
   • 조건: 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 등
3. 장기보유특별공제 최대한 활용
   • 일반 주택은 최대 30%까지, 실거주 요건 충족 시 최대 80%까지 공제
   • 다주택자의 경우 중과 시 공제가 배제되므로 매도 순서 전략이 중요

4. 다주택자의 실질적 절세 전략과 포트폴리오 조정 방안

세금은 회피가 아닌 관리와 설계의 대상입니다.
3 주택 이상 보유자의 경우, 단순히 매도하거나 보유만 하는 전략에서 벗어나 구조적인 절세 설계와 자산 재구성이 필수적입니다.

절세 전략 시나리오 제안:

시나리오 ①: 명의 분산 + 주택 수 조절 + 순차적 매도

• 기존 3채 중 1채는 자녀 명의 증여
• 본인은 1세대 1 주택 요건 갖춘 주택만 보유 → 비과세 적용
• 남은 주택은 시기 조절해 다음 연도에 분산 매도

시나리오 ②: 법인 전환 + 비주택 투자 중심 포트폴리오

• 주택 투자는 축소하고 오피스텔·상가·토지 중심의 법인 운영
• 법인은 세금 중과가 있지만, 법인세율로 분산 + 필요 경비 처리 가능

시나리오 ③: 고가주택 처분 + 지방 저가주택 분산

• 수도권 고가 주택 처분 후 공시가격 낮은 지방 다세대주택 분산 투자
• 종부세 및 취득세 모두 절세 가능하며, 임대 수익률도 개선

다주택자의 리스크는 ‘절세 설계’로 해결할 수 있다

3 주택 이상 보유자의 경우, 단순한 보유만으로도 수많은 세금 함정을 피할 수 없습니다.
하지만 세법을 정확히 이해하고 전략적으로 접근하면, 충분히 합법적이고 안전한 절세가 가능합니다.

 핵심 요약:

• 취득 단계: 명의분산, 비조정지역 및 비주택 투자 활용
• 보유 단계: 공시가격 이의신청, 명의 분산, 임대등록 검토
• 처분 단계: 시기 분산 매도, 비과세 요건 충족 설계

그리고 무엇보다 중요한 건, 세법은 매년 바뀐다는 점입니다.
정확한 정보를 바탕으로 세무 전문가와 함께 절세 전략을 설계하고, 부동산 투자의 리스크를 최소화해야 합니다.