정부의 다주택자 규제 정책, 앞으로의 전망은?

최근 몇 년간 부동산 시장의 과열을 막기 위해 시행된 다주택자 규제 정책은 시장 안정에 일정한 역할을 했지만, 그 과정에서 실수요자와 투자자 모두에게 부담을 안겨줬습니다. 특히 세금 중과, 대출 제한, 취득세 강화 등은 다주택 보유의 진입 장벽을 높이며 시장 위축으로 이어졌죠.

하지만 2025년 들어 정부의 정책 기조가 완화 방향으로 선회하고 있습니다. 부동산 거래 절벽과 공급 위축, 경기 둔화 등의 문제가 복합적으로 작용하면서, 다주택자에 대한 고강도 규제 일변도에서 벗어나 '선별적 완화'와 '시장 정상화'를 추구하는 모습입니다.

이번 글에서는 지금까지의 다주택자 규제 흐름, 최근 정책 완화 내용, 그리고 앞으로의 전망 및 전략적 대응 방향을 구체적으로 살펴보겠습니다.

다주택자 세금 중과 정책: 누적된 규제의 부담

지난 2017년부터 본격적으로 도입된 다주택자 규제 정책의 핵심은 세금 중과였습니다. 가장 먼저 시행된 것은 양도소득세 중과로, 2 주택자는 기본세율에 20% p, 3 주택 이상 보유자는 30% p가 추가 적용되어 최대 75%에 달하는 세율이 적용되기도 했습니다.

또한 취득세 중과 정책도 함께 시행되면서, 주택 수가 늘어날수록 취득세율이 최대 12%까지 증가했습니다. 예를 들어, 서울에 10억 원짜리 아파트를 취득하는 경우, 일반 1 주택자라면 약 1.1억 원의 취득세를 납부하지만, 3 주택자의 경우 약 1.2억 원 이상으로 상승하는 구조입니다.

종합부동산세 역시 누적된 부담 요인이었습니다. 다주택자에게는 기본 공제액이 낮게 적용되고, 세율은 1.2~6%까지 누진적으로 높아져 보유 자체가 부담스러운 구조로 변모했습니다. 그 결과 많은 다주택자들은 ‘증여’, ‘임대사업자 등록’, 또는 ‘급매 매각’을 택하며 규제 회피에 나서기도 했습니다.

 

최근 완화 조치: 세금 부담 경감과 보유 유인을 위한 정책 전환

2025년부터 정부는 다주택자 규제에 대해 일부 완화 조치를 단행하고 있습니다. 이는 단순한 규제 철폐가 아니라, 시장 안정과 거래 활성화, 그리고 공급 유인을 동시에 고려한 유연한 조정이라고 볼 수 있습니다.

1. 양도소득세 중과 유예 조치 연장

2023년부터 시행된 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 2025년까지 연장되었습니다. 이에 따라 1세대 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도해도 중과세율 대신 기본세율이 적용되며, 다주택자들의 매물 출회 유도에 효과를 보이고 있습니다.

2. 취득세 중과 유예 논의

취득세는 아직 중과가 유지되고 있지만, 지방자치단체를 중심으로 유예 요구가 확산되고 있습니다. 정부 역시 정책 전환 가능성을 열어두고 검토 중이며, 특히 임대사업 등록 요건을 갖춘 다주택자에 대한 감면 방안이 논의되고 있습니다.

3. 종부세 부담 완화

2024년 말부터 종합부동산세의 과세 기준이 현실화되어, 공정시장가액비율이 60%로 조정되고, 다주택자에 대한 중과세율도 단계적으로 완화되고 있습니다. 또한 고령자 또는 장기보유자의 경우 세액공제율 상향(최대 80%)도 적용되어, 실수요 다주택자의 부담은 상당히 줄어들 것으로 예상됩니다.

다주택자 대출 규제: 여전히 높은 문턱, 그러나 예외 규정 확대

대출 측면에서는 여전히 다주택자에 대한 규제가 강력하게 유지되고 있습니다. 특히 3 주택 이상 보유자는 주택담보대출 금지, 2 주택자는 생활안정자금 등 예외적 용도 외에는 대출 불가 등의 원칙이 적용되고 있습니다.

그러나 일부 예외 규정의 확대가 주목받고 있습니다. 예를 들어, 임대사업자 등록을 한 경우, 고령자의 주거이동 목적, 또는 부득이한 이사·근무 이동 사유가 있는 경우에는 제한적으로 대출이 허용됩니다.

또한 2025년부터 일부 지역에서 규제지역 해제가 이뤄지면서, 해당 지역 내 주택을 보유하거나 신규 매입하는 경우에는 다주택자라도 LTV 적용이 가능해졌습니다.
예를 들어, 인천 연수구, 수원 팔달구, 대전 유성구 등은 최근 규제지역에서 해제되어, 다주택자의 추가 투자도 검토할 여지가 생긴 상황입니다.

결국 대출 규제도 ‘일괄 금지’에서 ‘사례별 판단’으로 옮겨가고 있으며, 자산관리 전략의 세밀한 설계가 중요한 시기입니다.

다주택자 정책의 향후 전망: 선별적 규제 + 공급 유도 중심으로 간다

정부의 정책 방향성은 ‘다주택자 억제’에서 ‘다주택자 활용’으로의 전략적 전환에 무게가 실리고 있습니다. 다음과 같은 흐름이 2025년 이후 정책 전망에 핵심이 될 것입니다.

1. 민간 임대주택 공급 유도

전세 시장 안정과 청년·신혼부부 주거안정을 위해, 정부는 다주택자를 ‘민간 임대 공급자’로 활용하려는 기조를 강화하고 있습니다. 이에 따라 일정 요건(임대 의무기간, 임대료 제한 등)을 충족하는 경우, 취득세·재산세 감면, 양도세 비과세 등 혜택 확대가 검토 중입니다.

2. 고령층 다주택자 지원 강화

은퇴 세대의 자산 대부분이 부동산에 묶여 있다는 점을 감안하여, 고령자 주택연금 활성화, 보유세 감면, 주거 전환 지원책 등이 동시에 검토되고 있습니다. 장기보유공제의 확대나, 고령자 보유세 상한 적용 완화 등이 대표적인 예입니다.

3. 단기 보유 목적 투기 차단은 지속

정책 완화가 진행되더라도, 단기 차익을 노린 투기성 다주택 보유에 대한 제재는 유지됩니다. 예컨대, 보유 기간 1년 미만 양도 시 70% 세율, 2년 미만은 60% 적용 등은 그대로 유지되어, 정책 신호가 실수요 기반 보유자 중심이라는 점을 명확히 하고 있습니다.

규제에서 활용으로, 다주택자의 역할이 달라진다

이제 다주택자에 대한 시선은 단순한 ‘투기 억제 대상’에서 ‘시장 파트너’로 전환되고 있습니다. 정부는 공급 부족, 거래 위축, 주거 안정이라는 삼중 과제를 해결하기 위해 유연한 규제 완화와 맞춤형 정책을 병행하고 있습니다.

이에 따라 다주택자 역시 전략을 바꿔야 합니다. 단순히 가격 상승을 기대한 투자가 아니라, 임대 수익 기반의 장기 보유, 세금 계획을 동반한 포트폴리오 분산, 지역별 규제 상태에 따른 선택적 투자가 중요한 시대입니다.

정부의 정책은 ‘모든 규제 철폐’가 아니라, 의도 있는 유도 정책입니다. 그 흐름을 제대로 읽고 대응할 수 있는 투자자만이, 변화 속에서 기회를 선점하고 리스크를 회피할 수 있습니다.