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부동산 법률과 세금

미등기 건물이란? 부동산 거래 전 반드시 알아야 할 기초 지식부동산 거래를 준비하고 있다면 ‘미등기 건물’이라는 용어를 들어본 적이 있을 것이다. 미등기 건물이란, 건축물대장에는 존재하지만 등기부등본에는 등재되지 않은 건물을 의미한다. 일반적으로 건축 허가를 받고 건물을 완공하면 등기 절차를 통해 법적으로 권리를 인정받게 되는데, 이 과정을 누락하거나 방치하면 ‘미등기 상태’가 된다. 즉, 소유권이 법적으로 명확하게 등록되지 않은 것이다.미등기 상태의 원인은 다양하다. 가장 흔한 이유는 건물 신축 후 등기 절차를 진행하지 않았거나, 상속이나 증여 등의 과정을 거친 뒤 등기 이전이 누락된 경우이다. 또, 불법 건축물이나 건축물대장과 실제 건물 현황이 일치하지 않는 경우에도 등기 절차가 진행되지 않아 미등기..

부동산 법률과 세금

부동산 공유 지분의 개념과 거래 증가 배경부동산 시장에서 최근 관심이 높아지고 있는 거래 방식 중 하나가 바로 ‘공유 지분 거래’입니다. 공유 지분이란 하나의 부동산에 대해 2인 이상이 각자의 지분을 나눠서 소유하는 형태를 말하며, 공동상속, 이혼 재산 분할, 투자 목적 등 다양한 이유로 발생합니다.특히 최근에는 부동산 가격 상승으로 인해 전체 부동산을 매수하기 어려운 상황에서 소액 투자자들이 지분만을 매입하거나, 공동으로 매입하는 방식이 늘어나고 있습니다. 또한, 부동산 경매 시장에서는 공유자의 지분만이 매각되는 ‘공유지분 경매’가 자주 등장하며, 일반 매매시장에서도 “OO아파트 지분 1/2 매도” 같은 형태가 활발히 거래되고 있습니다.그러나 이러한 공유 지분 거래는 전체 부동산을 통째로 매입하는 일반..

부동산 법률과 세금

무허가 건축물의 정의와 발생 배경‘건축허가 없이 주택을 짓는 행위’는 흔히 무허가 건축 또는 불법 건축물이라 불리며, 이는 「건축법」을 명백히 위반하는 행위입니다. 주택, 상가, 공장 등 모든 건축물은 건축하기 전에 반드시 관할 지자체의 건축허가 또는 건축신고 절차를 거쳐야 하며, 이를 이행하지 않은 건축물은 불법 건축물로 간주되어 철거 또는 이행강제금 부과 대상이 됩니다.하지만 일부 지역에서는 행정적 절차가 복잡하거나, 허가 요건을 갖추기 어려운 토지에 주거 목적의 건물을 짓기 위해 건축허가 없이 공사를 강행하는 경우가 있습니다. 농지에 창고처럼 보이도록 위장하여지었다가 실제 주거용으로 사용하는 경우, 농막이나 컨테이너를 고정식 구조물로 개조해 생활하는 사례도 이에 해당합니다. 이처럼 현실에서는 다양한..

부동산 법률과 세금

임대차 분쟁이란 무엇인가? – 부동산 소송의 출발점부동산 임대차 계약은 주거용이든 상업용이든 우리 생활에 가장 밀접한 법률행위 중 하나입니다. 그러나 임대인과 임차인 간의 이해관계 충돌은 예상보다 쉽게 발생하며, 이로 인한 임대차 분쟁은 종종 법정으로 이어집니다. 흔히 발생하는 문제로는 보증금 반환 거부, 계약 해지, 월세 연체, 원상복구 갈등, 불법 점유 등이 있으며, 이러한 사안들은 단순히 감정싸움으로 끝나지 않고 부동산 소송으로 비화되기 쉽습니다.특히 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등의 규정은 일정 수준의 권리를 보장해 주지만, 계약 조건이나 상황에 따라 판례가 엇갈리는 경우도 많아, 소송 없이 자력으로 해결하기 어렵습니다. 그렇기 때문에 임대차 분쟁은 단순한 ‘민원’이 아..

부동산 법률과 세금

부동산 이중 계약의 위험성, 왜 문제인가?부동산 거래에서 흔히 간과되기 쉬운 ‘이중 계약’은 단순한 편법이 아니라 심각한 법적 리스크를 동반하는 행위입니다. 이중 계약이란 동일한 부동산을 두 명 이상의 매수인에게 각각 계약을 체결하는 행위로, 표면상으로는 매도인이 특정 매수인과 계약을 마친 듯 보이지만, 실제로는 다른 매수인과도 별도의 계약서를 작성하여 동일한 부동산을 이중으로 매도하려는 시도를 말합니다. 이러한 행위는 사기, 신의성실 원칙 위반, 계약 불이행 등 민·형사상 다양한 법적 문제를 일으킬 수 있습니다.더 나아가 이중 계약은 종종 실거래가 조작, 양도세 탈루, 대출 사기 등 불법 행위와 결합되어 발생하는 경우가 많습니다. 매도인과 매수인이 서로 짜고, 실제 거래 가격과 다르게 낮은 가격의 계약..

부동산 법률과 세금

등기부등본이란? 부동산의 법적 신분증등기부등본은 부동산의 모든 권리관계를 기재한 공적 장부로, 대한민국에서는 부동산 거래 시 누구나 열람이 가능합니다. 부동산의 소유자, 담보권 설정, 전세권 등록 등 ‘법적으로 등록된 모든 권리’가 표시되며, 법원 산하 등기소에서 관리합니다.등기부등본의 세 가지 구성 – 표제부, 갑구, 을구표제부는 부동산의 주소, 지번, 구조, 면적, 지목, 용도지역 등 물리적 정보를 기재한 부분입니다. 주택인지 상가인지, 토지인지 건물인지 판단하는 데 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다.갑구는 소유권 관련 내역을 담고 있습니다. 최초 소유자, 현재 소유자, 소유권 변경 일자, 상속 여부, 가압류나 압류 등 소유권을 제한하는 정보도 여기에 기재됩니다.을구는 저당권, 근저당권, 전세권, 지..

부동산 법률과 세금

전세 사기란? 개념, 유형, 그리고 현실적 피해 사례까지전세 사기는 법적으로 '기망행위에 기반한 재산상 이익 편취'로 간주되며, 형법상 사기죄 또는 특정경제범죄 가중처벌법에 해당할 수 있습니다. 최근에는 단순히 한 명의 악덕 집주인이 아닌, 건축업자, 공인중개사, 중개인, 법무사까지 연루된 조직적 범죄 형태로 발전하고 있어 예방의 어려움이 커지고 있습니다.깡통전세 – 허위 시세 조작이 불러온 결과깡통전세는 매매가보다 전세금이 높은 상황을 말하며, 이는 부동산 시세 정보를 왜곡해 만들어낸 '허위 시세 기반 계약'에서 시작됩니다. 예를 들어, 실제로는 1억 8천만 원짜리 매물이지만, 매도인과 중개사가 공모하여 시세를 2억 3천만 원으로 높게 제시한 뒤 전세금 2억 2천에 계약을 체결하게 만드는 것입니다. 이..

부동산 법률과 세금

1. 중도금 대출의 구조와 법적 성격 이해하기중도금 대출은 부동산 매매 계약 체결 이후, 잔금 지급 전까지 지급해야 할 중도금을 금융기관이 매수인 대신 지급해 주는 대출 형태입니다. 일반적으로 건설사 또는 시행사가 금융기관과 협약을 맺고, 매수인이 승인을 받아 대출을 실행하게 됩니다.이 대출은 주로 분양아파트나 신축주택에서 사용되며, 전체 매매가의 50~60%에 달하는 자금을 조달해 주는 구조로 되어 있습니다. 대출은 매수인의 신용도, 소득, 보유 주택 수 등을 기준으로 승인 여부가 결정되는데, 개인의 조건과 무관하게 일괄 제공되는 대출로 오해하는 경우가 많아 법적 문제가 발생할 소지가 큽니다.법적으로 중도금 대출은 금융기관과 매수인 간의 개별 계약입니다. 즉, 대출이 거절되더라도 건설사나 시행사는 그에..

부동산 법률과 세금

1. 주택임대사업자 제도의 구조와 주요 세금 혜택주택임대사업자 제도는 정부가 민간 임대 시장의 안정화를 도모하기 위해 만든 제도입니다. 일정 요건을 충족한 주택을 등록하면 다양한 세제 상의 혜택을 받을 수 있어, 특히 다주택자 사이에서는 필수 전략 중 하나로 여겨졌습니다. 그중 대표적인 세금 혜택은 다음과 같습니다.양도소득세 중과세율 배제종합부동산세 합산 배제재산세 감면취득세 감면임대소득 분리과세이러한 혜택은 단기임대(4년)와 장기임대(8년 이상)로 구분되며, 각각의 유형에 따라 감면 범위와 적용 요건이 달랐습니다. 예를 들어, 장기일반민간임대의 경우 일정 기간 동안 임대료를 제한선 이하로 유지하고 임대 계약을 지속하면, 종부세와 재산세 혜택을 동시에 누릴 수 있었죠.특히, 2017~2019년 사이 다주..

부동산 법률과 세금

부동산 상속세 및 증여세 개편안의 주요 내용2025년부터 시행 예정인 부동산 상속·증여세 개편안은 고령화와 세대 간 자산 불균형을 해소하고자 하는 정부의 정책 방향이 반영된 결과다. 이번 개편안은 상속세 및 증여세의 공제 기준 확대, 세율 구조의 단순화, 그리고 생전 증여 활성화를 위한 유예 제도 도입이 주요 골자다.먼저, 상속세의 기본 공제액이 5억 원에서 10억 원으로 상향된다. 이는 실거주 목적 1세대 1 주택 보유 고령자에게 유리한 개편이다. 이와 함께 자녀에게 생전 증여하는 경우에는 최대 20억 원까지 세율 인하 혜택을 주는 안이 포함되어, ‘생전에 미리 나누라’는 메시지를 담고 있다.또한, 기존에는 상속 재산이 일정 기준 이상이면 최대 50%까지 누진 세율이 적용됐으나, 개편 이후에는 누진 구..