종합부동산세를 줄이기 위한 절세 전략 (성공 사례)

1. 종합부동산세 제도의 이해와 고액 부동산 보유자의 부담

종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하여 고액의 부동산을 보유한 개인 또는 법인을 대상으로 부과되는 세금으로, 자산 불균형 해소와 부동산 투기 억제를 목표로 도입된 제도입니다. 개인의 경우 과세표준은 공시가격을 기준으로 하며, 기준금액은 1 주택자의 경우 11억 원, 2 주택 이상 보유자의 경우 합산 6억 원(1세대 1 주택자는 12억 원)으로 정해져 있습니다. 초과분에 대해서는 0.5%에서 최대 6.0%의 누진세율이 적용되며, 고액 자산가일수록 부담이 매우 큽니다.

특히 부동산 시장의 공시가 현실화 정책이 추진되면서, 실거래가 대비 공시가격의 반영률이 크게 상승하였고, 이에 따라 종부세 과세 대상이 지속적으로 확대되고 있습니다. 종전까지는 강남 아파트 보유자 등 일부 고가 주택 보유자에게만 해당됐던 종부세가, 최근에는 수도권 외곽이나 지방의 신축 주택 소유자에게까지 적용되기 시작하면서 중산층 이상 실수요자들까지 영향을 받게 되었습니다.

또한, 2 주택 이상 보유 시에는 조정대상지역 중과세율이 적용되며, 개인이 아닌 법인 명의로 주택을 보유한 경우에는 3~6%의 단일 고세율이 일괄 적용되기 때문에, 무계획적인 보유는 종부세 부담을 폭증시킬 수 있습니다. 이러한 이유로, 종부세를 최소화하기 위한 보유 구조 조정, 주택 수 줄이기, 공시가격 관리, 법인 운영 방식 변경 등의 절세 전략이 매우 중요해지고 있습니다.

2. 주택 수 조정과 세대분리를 통한 종부세 절세 전략

종부세는 기본적으로 주택 수와 공시가격 합산액을 기준으로 계산되기 때문에, 주택 수를 줄이거나 과세 기준선을 피하는 방식이 가장 기초적인 절세 전략입니다. 가장 흔한 방식은 세대분리를 통한 주택 수 분산입니다. 동일 세대 내 다주택자는 합산하여 과세되지만, 세대가 분리되면 각자에 대해 종부세 기준금액이 적용되어 세금을 줄일 수 있습니다.

예를 들어, 30대 초반의 자녀와 함께 거주 중인 D 씨는 강남 아파트 2채를 보유하고 있었으며, 종부세로만 매년 약 1,800만 원 이상을 부담하고 있었습니다. 이때 자녀 명의로 1채를 증여하고, 세대분리를 진행하여 각자 1 주택자로 인정받는 방식으로 구조를 변경했습니다. 그 결과, D 씨는 1세대 1 주택자의 기준금액(12억 원)을 적용받게 되었고, 종부세 부담은 절반 이하로 감소하게 되었습니다.

또 다른 전략으로는 임대사업자 등록을 통한 과세 유예 또는 감면입니다. 일정 요건을 충족하는 임대사업자는 과거에는 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있었고, 현재도 일부 등록주택에 대해 부분적인 감면 혜택이 존재합니다. 비록 과거에 비해 혜택이 축소되었지만, 기존 등록 상태를 유지하면서 최소한의 보호를 받는 것도 전략 중 하나입니다.

마지막으로 1세대 1 주택 장기보유자에 대한 세액공제(최대 80%)를 적극 활용할 필요가 있습니다. 10년 이상 장기보유하고 60세 이상, 5년 이상 실거주한 경우에는 고령자 공제와 장기보유 공제를 중복 적용받아 실질적인 세액을 상당 수준 줄일 수 있습니다. 이 공제를 활용하기 위해 일시적 2 주택 상태를 빠르게 해소하고, 실거주 요건을 충족시키는 전략이 매우 중요합니다.

3. 부동산 법인 설립 및 자산 분산 전략: 실제 성공 사례

법인을 통한 보유 구조 변경은 고액 자산가들이 많이 사용하는 종부세 절세 전략입니다. 앞서 언급했듯이, 법인이 주택을 보유하면 과세표준에 상관없이 3~6%의 종부세 단일세율이 적용되지만, 개인보다 비용처리 및 절세 구조를 다각도로 설계할 수 있다는 장점이 있습니다.

서울 강남에서 고가 아파트 3채를 보유한 E 씨는 종부세만 연간 3,500만 원에 달하는 상황이었고, 이 부담을 줄이기 위해 법인 설립을 통해 2채를 이전하였습니다. 매입 시 취득세 12%를 부담하였지만, 향후 양도 시 법인세율 적용과 비용처리를 고려한 시뮬레이션 결과, 5년 내 회수 가능하다는 판단 하에 구조를 변경한 것입니다. 법인으로 이전 후에는 종부세율이 일률적으로 적용되었으며, 비용처리로 실질적인 세부담이 연간 약 1,200만 원 수준으로 대폭 절감되었습니다.

또 다른 사례는 자산을 지역별로 분산하여 비조정지역 주택 중심의 포트폴리오로 재편한 경우입니다. F 씨는 서울 및 경기 일부 지역의 아파트 3채를 보유하고 있었고, 모두 조정대상지역에 포함되어 중과세 적용 대상이었습니다. 이에 일부 주택을 매각하고, 비조정지역(강원도 원주, 전북 전주 등)의 분양권을 통해 포트폴리오를 조정했습니다. 결과적으로 공시가 기준 합산액이 낮아져 종부세 기준금액 이하로 내려가면서, 과세 자체가 면제되었습니다.

이처럼 자산을 한 명의 개인에게 집중시키는 것이 아니라, 가족 간 증여, 법인 전환, 지역 분산 등을 통해 종부세 기준선을 효율적으로 피해 가는 전략은 특히 고가 자산가들에게 매우 효과적인 방식으로 활용되고 있습니다.

4. 종부세 절세 전략 실행 시 유의사항과 전문가 조력 필요성

종부세 절세 전략은 표면적으로는 단순해 보일 수 있지만, 실제로는 세법 해석, 과세 기준 변화, 가족 관계와의 연계성 등 복잡한 요소가 많아 잘못된 접근은 오히려 세금 리스크를 키울 수 있습니다. 예컨대, 세대분리를 통해 주택 수를 분산하더라도 실거주 요건이나 독립 생계유지 요건이 충족되지 않으면 국세청이 세대 합산으로 간주할 수 있습니다.

또한 법인 설립 시에는 설립 비용, 회계 처리, 법인세 및 배당소득세 문제 등을 함께 고려해야 하며, 부동산 매입에 따른 취득세 중과세(최대 12%)도 부담 요소입니다. 게다가 정부가 매년 세제 개편을 통해 법인을 통한 우회 절세 구조를 막기 위한 입법을 강화하고 있기 때문에, 절세 효과가 시간이 지남에 따라 사라질 수 있다는 점도 주의해야 합니다.

무엇보다도 종부세 절세 전략은 단기적 접근이 아닌, 장기적인 자산 설계의 일부로 고려해야 하며, 향후 증여, 상속, 자산 포트폴리오 조정까지 고려한 통합 전략이 필요합니다. 따라서 고액 부동산 자산가일수록, 부동산 세무 및 자산관리 분야에 특화된 전문가(세무사, 회계사, 변호사 등)의 조력을 받아 계획을 수립하는 것이 안전합니다.

실제로 국내 대형 세무법인이나 자산관리 컨설팅 기관에서는 개인별 종부세 시뮬레이션, 최적의 증여 시점 분석, 공시가격 관리, 세대 구조 분석 등을 종합적으로 제공하고 있으며, 이러한 전문 도구를 활용하면 수천만 원 단위의 세금 차이를 실현할 수 있습니다.