부동산 증여 vs 상속, 세금 부담이 더 적은 방법은?

부동산 자산을 가족에게 이전하려는 사람들에게는 항상 중요한 고민거리가 있다. 바로 생전에 증여를 통해 이전할 것인지, 아니면 사후에 상속을 통해 자산을 물려줄 것인지에 대한 선택이다. 특히 우리나라처럼 부동산 자산 비중이 높은 상황에서는, 그 이전 방식에 따라 세금 부담이 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 날 수 있기 때문에 더욱 신중하게 접근해야 한다.

증여와 상속 모두 자산을 이전하는 방법이지만, 세금 계산 구조, 공제 제도, 시점에 따른 유불리, 양도소득세와의 연계 등 고려해야 할 요소가 매우 많다. 단순히 "생전에 미리 주는 게 낫다"거나, "상속이 무조건 절세된다"는 말로는 설명이 부족하다. 이 글에서는 부동산 증여 vs 상속의 차이, 세금 부담 계산 방식, 절세 전략, 그리고 실제 사례 비교를 통해, 어떤 방법이 더 유리한지 구체적으로 살펴보겠다.

증여세 부담을 이해하기: 부동산 증여 시 과세 기준

 

부동산을 생전에 자녀나 배우자에게 이전하려는 경우, 가장 일반적인 방법은 ‘증여’다. 증여는 자산 이전의 시점과 방법을 자율적으로 선택할 수 있다는 점에서 매력적이지만, 그에 따른 증여세 부담은 절대 가볍지 않다.

우리나라의 증여세는 증여받은 사람(수증자)을 기준으로 과세되며, 증여받은 재산의 시가(시장 가격)를 기준으로 세율이 정해진다. 예를 들어, 부모가 자녀에게 시가 5억 원 상당의 아파트를 증여할 경우, 직계존비속에 해당하는 자녀는 5천만 원의 기본공제를 받을 수 있다. 즉, 4억 5천만 원이 과세표준이 되며, 여기에 누진세율(10%~50%)이 적용된다. 이 경우 단순 계산으로도 약 1억 원 이상의 증여세가 발생할 수 있다.

또한 증여 후 해당 부동산을 자녀가 매도하게 되면, 양도소득세도 함께 고려해야 한다. 증여받은 자산의 취득가는 ‘증여 당시의 시가’로 산정되기 때문에, 향후 매도 시 발생하는 양도차익이 실제보다 커질 수 있다. 예컨대 5억 원에 증여받은 아파트를 10억 원에 매도하면, 5억 원의 차익에 대해 양도세가 과세된다. 이때 보유 기간이 짧고 1세대 1 주택 요건을 충족하지 못하면, 중과세율이 적용될 가능성도 있다.

게다가 증여에는 세무조사 리스크도 존재한다. 국세청은 증여가 반복적이거나 변칙적인 경우, ‘명의신탁’ 또는 ‘우회 증여’로 간주하고 과세를 강화하고 있다. 따라서 단순히 “미리 주면 유리하다”는 인식보다는, 구체적인 세금 계산과 향후 처분 계획까지 고려한 전략적 접근이 필요하다.

상속세와 부동산 상속: 공제 항목과 세율 차이점

반면, 부동산을 자녀에게 물려주는 또 다른 방법은 ‘상속’이다. 상속은 부모가 사망한 이후 재산이 이전되는 방식으로, 생전보다 통제력은 낮지만 세제 혜택과 공제 제도 측면에서 유리할 수 있다. 특히 고령자이거나 가족 구성원이 많을수록 상속공제를 통해 세금 부담을 대폭 줄일 수 있는 장점이 있다.

우리나라의 상속세는 피상속인의 전체 재산을 기준으로 과세하며, 다음과 같은 공제가 적용된다:

• 기본공제 5억 원
• 배우자 상속공제(최대 30억 원)
• 일괄공제 또는 인적공제(자녀 수 등)
• 장례비용, 채무공제 등 실질 공제 항목

예를 들어, 총재산이 10억 원인 고인이 사망하면서 배우자와 자녀 2명에게 상속하는 경우, 공제 항목을 통해 과세표준을 2~3억 원 수준으로 낮출 수 있다. 여기에 누진세율(최대 50%)을 적용하더라도, 최종 상속세는 수천만 원 수준에 그칠 수 있다.

또한 상속은 통상적으로 감정평가서나 공시지가 기준으로 부동산 가액을 산정할 수 있기 때문에, 실거래가보다 낮은 금액으로 세금을 계산하는 방식도 가능하다. 물론 최근 국세청은 실거래가 또는 시가를 기준으로 세무조사를 강화하고 있지만, 감정평가를 통한 절세 여지가 아직 존재한다.

상속은 자산 이전 시점을 선택할 수는 없지만, 생전에 유언장, 사전 상속 계획, 보험 등과 연계해 리스크를 줄이는 방법도 많다. 따라서 고령자 또는 장기적 계획을 가진 경우, 상속이 증여보다 더 현실적이고 유리한 선택일 수 있다.

부동산 절세 전략: 증여와 상속 중 선택 기준

세금만을 고려하면 ‘상속이 유리하다’는 판단이 나올 수 있지만, 실무에서는 부동산 사용 목적, 가족 관계, 거주 계획, 시세 흐름, 매도 계획 등 다양한 변수를 함께 고려해야 한다. 다음은 증여와 상속을 비교하며 선택할 때 유용한 기준들이다.

1. 자산 규모와 구조
   자산이 수십억 원에 달하는 고자산가는 상속 공제를 충분히 활용해 세금 부담을 줄이는 것이 일반적이다. 반면 자산이 비교적 적고, 분산된 형태일 경우에는 10년 단위 분할 증여를 통해 세금을 나눠 내는 방식이 더 유리하다.
2. 세대 간 분산 전략
   최근에는 조부모 → 부모 → 손자녀로 자산을 단계적으로 분산하는 ‘다단계 증여’ 방식이 주목받고 있다. 이 방법은 각 단계에서 기본공제와 세율 경계점을 활용하여, 전체 세금을 줄이는 효과를 낸다. 단, 이 방식은 일정한 시간 간격과 법적 요건을 충족해야 하므로 반드시 전문가의 상담이 필요하다.
3. 주택 수 및 보유 요건
   1세대 1 주택의 경우, 보유기간이 길고 거주 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이럴 경우 상속을 선택하는 것이 유리하며, 상속 이후 일정 기간 내 매도 시 양도세 비과세가 유지되는 구조를 활용할 수 있다.
4. 현금 흐름과 유동성 확보
   증여는 즉시 이전이 가능하므로, 자녀가 해당 부동산을 담보로 대출을 받거나 직접 사용하려는 경우 유리하다. 반면 상속은 법적 절차와 소송 가능성 등이 수반되기 때문에 유동성 확보 측면에서는 제약이 있다.

이처럼 단순 세금 비교를 넘어서, 가족의 삶의 방식, 부동산의 활용 계획, 향후 매도 전략까지 포함한 종합적 판단이 필요하다. 이 과정에서 세무사, 회계사, 법무사 등 전문가와의 상담이 큰 도움이 된다.

실제 사례로 보는 세금 비교: 증여 vs 상속

마지막으로 현실적인 사례를 통해 증여와 상속의 세금 차이를 비교해 보자.

사례 A: 생전 증여

김 씨는 서울 강남에 시가 8억 원 상당의 아파트를 소유 중이며, 이를 자녀에게 미리 증여하고자 한다. 기본공제 5천만 원을 적용하면 7.5억 원이 과세표준이 되며, 증여세는 약 1억 8천만 원 발생한다. 이후 자녀가 해당 아파트를 12억 원에 매도할 경우, 취득가는 증여 당시 시가인 8억 원이 되어, 4억 원의 양도차익에 대해 세금이 부과된다.

사례 B: 사후 상속

동일한 아파트를 상속으로 물려줄 경우, 김 씨 사망 시점에 배우자가 생존해 있고, 자녀가 2명이라면 기본공제와 배우자공제를 포함해 최대 10억 원 이상의 공제 혜택을 누릴 수 있다. 이 경우 과세표준이 없거나 매우 낮게 되며, 상속세는 0원~수천만 원 수준에 그칠 수 있다. 자녀가 아파트를 매도할 경우 취득가는 상속 당시 시가(8억 원)로 간주되므로, 양도세 측면에서도 유리하다.

결국 이 두 사례는 단순한 세율 차이를 넘어, 공제 항목과 양도세 연계 여부가 실제 세금 부담에 큰 영향을 준다는 점을 보여준다. 같은 자산이라도 어떤 방식으로 이전하느냐에 따라, 부담해야 할 금액이 천차만별이라는 사실을 이해해야 한다.

상황에 맞는 전략이 가장 중요한 절세 방법

증여와 상속, 어느 쪽이 무조건 더 유리하다는 정답은 없다. 중요한 것은 본인의 자산 구조, 가족 상황, 향후 계획 등을 종합적으로 고려하여 전략을 세우는 것이다.

특히 부동산은 거래금액이 크고 세금 구조가 복잡하기 때문에, 단순한 이론이 아닌 실무 경험과 절세 계획이 수반된 전문가의 조언이 필요하다. 증여든 상속이든, 사전 준비와 철저한 계획만이 수억 원의 세금 차이를 만들 수 있다.

이 글이 부동산 자산 이전을 고려하는 사람들에게 도움이 되기를 바라며, 각자의 상황에 맞는 현명한 선택을 하길 바란다.