부동산 관련 세법 개정으로 인한 절세 전략 변경 사항

최근 부동산 세법 개정의 주요 내용

2024년 말부터 적용된 부동산 관련 세법 개정은 다주택자와 단기 보유 투자자에게 큰 영향을 미쳤다. 이번 개정의 핵심은 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등의 조정으로, 부동산 시장의 과열을 막고 실수요자를 보호하려는 목적이다.

먼저, 2 주택자에 대한 중과세율이 완화되었으며, 일부 지역의 조정대상지역 해제도 함께 이뤄졌다. 이는 실수요자가 아닌 투자 목적의 거래에는 여전히 강력한 세제 규제가 적용된다는 점을 시사한다.

특히 다주택자에게 적용되던 양도세 중과율(기존 최대 75%)이 일부 인하되며, 일정 조건을 충족할 경우 일시적 2 주택자 비과세 요건이 확대되었다. 또, 종부세 과세기준금액이 상향 조정되어 보유세 부담이 줄어든 측면도 있다.

이처럼 전반적인 개편이 이루어지면서, 과거의 절세 전략으로는 더 이상 충분하지 않게 되었고, 최신 개정 내용을 바탕으로 한 전략 재수립이 필수가 되었다.

양도소득세 개정과 절세 전략의 변화

양도소득세는 부동산 투자자들에게 가장 큰 세금 중 하나다. 특히 다주택자에게는 양도 차익에 대해 중과세율이 적용되면서 절세 전략 수립이 매우 중요했다. 그러나 2024년 개정으로 다소 유연해진 부분이 있다.

첫째, 장기보유특별공제가 일부 확대되었다. 기존에는 조정대상지역 내 주택의 경우 장특공제 적용이 어려웠지만, 2024년부터는 일정 요건을 충족하는 경우 최대 40%까지 공제가 가능해졌다. 이로 인해 단기간 매도보다는 10년 이상 장기 보유 전략이 더욱 유리하게 작용한다.

둘째, 1세대 1 주택 비과세 요건도 완화되었다. 기존에는 보유기간과 거주기간을 각각 2년 이상 요구했지만, 개정 후 일정 요건을 갖춘 장기 거주자의 경우 거주기간 요건이 1년으로 단축되었다. 실거주 목적의 매도라면 세금 부담이 더욱 줄어든다.

셋째, 임대주택 등록자에 대한 세제 혜택 축소가 있었다. 임대사업자 등록을 통해 양도세를 감면받던 방식은 더 이상 유효하지 않으며, 신규 등록자의 경우 절세 효과가 미미하다. 따라서 현재로선 임대 수익보다는 양도 시기 조절이 핵심 전략이 된다.

취득세율 조정과 다주택자의 대응 방안

취득세는 주택을 구매할 때 부담하는 세금으로, 주택 수에 따라 세율이 달라진다. 2024년 개정에 따라 일부 다주택자에게 적용되는 중과세율 구조가 재편되었다.

1 주택자는 기본 세율(1~3%)이 유지되지만, 2 주택 이상 보유자의 경우 지역, 주택가격, 주택 수에 따라 8%까지 취득세가 부과된다. 특히 조정대상지역 내 주택을 추가로 취득할 경우 최대 12%까지 중과세율이 적용되기도 한다.

그러나 이번 개정에서는 생애최초 주택 구입자나 실수요 목적의 1세대 1 주택자에 한해 취득세 감면 혜택을 확대했다. 일정 조건 하에서는 취득세가 50% 감면되며, 신혼부부나 청년 세대에 유리한 구조다.

다주택자는 이에 대응하기 위해 지분 분할, 증여, 법인 설립 등의 전략을 고려해 왔지만, 최근에는 법인을 통한 취득 역시 중과 대상이 되면서 그 유효성이 낮아졌다. 가장 효율적인 전략은 가족 간 증여를 통한 보유 주택 수 조절이지만, 이 또한 증여세를 고려해야 한다.

결론적으로, 취득세 중과를 피하려면 시기 조절과 보유 주체의 변경 전략을 병행해야 하며, 단기 내 다주택자에게 유리한 구조는 점점 줄어들고 있다.

보유세 부담 완화 및 절세 계획 수립

보유세는 매년 정기적으로 부과되는 세금으로, 재산세와 종합부동산세가 여기에 포함된다. 2024년 세법 개정에서는 일부 종부세의 과세 기준금액 상향과 세율 조정이 핵심이었다.

과거에는 공시가격 9억 원 초과 주택에 대해 종부세가 부과되었지만, 현재는 기준금액이 11억 원으로 상향되어 중산층의 세 부담이 다소 줄어들었다. 또, 다주택자의 종부세 중과세율도 완화되었으며, 세대별 합산에서 인별 과세로 전환되어 절세 전략 수립이 보다 세밀해졌다.

여기에 따라 최근에는 부부간 지분 분할을 통한 인별 과세가 유효한 절세 전략으로 떠오르고 있다. 예를 들어, 종부세 과세기준을 넘는 경우 부부가 각기 다른 명의로 지분을 나누면 과세 대상 주택 수와 세액 모두 줄일 수 있다.

또한, 고령자나 장기 보유자에게는 보유세 납부 유예 혜택이 부여되면서, 일정 기준을 만족하는 경우 세금을 이연하거나 감면받는 것이 가능하다. 이를 적극 활용하면 현금 흐름을 유지하면서 세금 부담도 줄이는 이중 효과를 얻을 수 있다.

앞으로의 세법 개정 흐름과 장기 전략

정부는 향후 부동산 시장의 안정화를 위해 세제의 정상화와 유연화를 추진하고 있다. 이는 곧 다주택자에 대한 세금 폭탄 정책이 완화될 수 있음을 의미하지만, 동시에 투기 억제를 위한 선별적 과세 강화도 함께 이뤄질 것으로 보인다.

예를 들어, 임대사업자 제도는 축소되었지만 장기 임대에 대한 세제 혜택은 유지되고 있다. 또, 2025년부터는 부동산 간접투자 상품에 대한 세제 혜택 개편도 예고되어 있어, REITs나 부동산펀드를 활용한 투자에도 변화가 예상된다.

장기적으로는 세법 개정 방향성에 맞춰 실수요 중심의 포트폴리오를 구성하고, 양도 시기, 보유 방식, 취득 시점 등을 종합적으로 고려해야 한다. 단기적 절세보다 장기적 자산 흐름과 세금의 균형을 맞추는 것이 핵심이다.

절세 전략을 수립할 때는 세무 전문가와의 상담을 병행하고, 세법 개정의 흐름을 꾸준히 체크하는 것이 중요하다. 정부 공고와 국세청 해석 사례도 주기적으로 확인하여 예상치 못한 세금 리스크를 줄여야 한다.

 

2024년 이후 부동산 세법 개정은 세금 부담의 크고 작은 변화를 가져왔다. 과거 방식의 절세 전략은 유효성이 떨어지며, 최신 개정 내용을 바탕으로 한 체계적이고 유연한 전략이 요구된다. 특히 양도세, 취득세, 보유세에 대한 정확한 이해와 변화에 대한 빠른 대응이 핵심이다. 부동산 투자자라면 세금 구조의 흐름을 반드시 파악하고, 장기적 관점에서 전략을 재정비해야 할 시점이다.