부동산 상속 및 증여세 개편안, 누구에게 유리할까?

부동산 상속세 및 증여세 개편안의 주요 내용

2025년부터 시행 예정인 부동산 상속·증여세 개편안은 고령화와 세대 간 자산 불균형을 해소하고자 하는 정부의 정책 방향이 반영된 결과다. 이번 개편안은 상속세 및 증여세의 공제 기준 확대, 세율 구조의 단순화, 그리고 생전 증여 활성화를 위한 유예 제도 도입이 주요 골자다.

먼저, 상속세의 기본 공제액이 5억 원에서 10억 원으로 상향된다. 이는 실거주 목적 1세대 1 주택 보유 고령자에게 유리한 개편이다. 이와 함께 자녀에게 생전 증여하는 경우에는 최대 20억 원까지 세율 인하 혜택을 주는 안이 포함되어, ‘생전에 미리 나누라’는 메시지를 담고 있다.

또한, 기존에는 상속 재산이 일정 기준 이상이면 최대 50%까지 누진 세율이 적용됐으나, 개편 이후에는 누진 구간이 완화되어 최대 세율이 40%로 축소된다. 이는 부동산 자산가가 가장 민감하게 반응할 부분이다.

정부는 이를 통해 고령자 세대의 자산이 원활히 젊은 세대로 이전되도록 유도하고, ‘부의 대물림’에 대한 국민적 불만도 줄이겠다는 입장이다. 그러나 실질적인 혜택이 누구에게 돌아갈지에 대해선 논란의 여지가 있다.

상속세 기준 완화가 고령자에게 미치는 영향

상속세 공제 기준이 높아지면 가장 직접적인 수혜자는 부동산을 장기간 보유한 고령층이다. 특히 1세대 1 주택을 보유한 은퇴 고령자들이 상속 대상자에게 부동산을 이전할 때 세 부담이 대폭 줄어든다.

기존 상속세 구조에서는 서울, 수도권처럼 부동산 가격이 높은 지역에 거주하는 고령자들이 세금 부담으로 상속을 포기하거나, 부동산을 처분해야 하는 사례가 많았다. 이번 개편으로 10억 원까지는 세금 없이 상속이 가능해지면서, 해당 계층에게 안정적인 자산 이전 경로가 생긴 것이다.

또한, 장기보유특별공제 요건도 간소화된다. 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 공제가 가능하며, 이는 고령자들이 실제 거주하고 있는 주택을 상속 자산으로 남길 수 있도록 유도하는 장치다.

반면, 다주택 보유 고령자에겐 여전히 과세 구조가 불리할 수 있다. 보유 주택 수에 따른 차등 공제 및 누진세율은 유지되기 때문이다. 따라서 실거주 1 주택에 대한 상속 전략을 고려하지 않는 고령자는 이번 개편의 효과를 온전히 누리기 어렵다.

요약하면, 보유 자산이 적절한 범위 내에 있는 고령자는 개편의 최대 수혜자이며, 반대로 다주택 또는 고가 자산 보유자는 부분적 혜택에 그칠 가능성이 있다.

증여세 개편이 젊은 세대에 미치는 절세 효과

이번 개편안에서 주목할 또 하나의 변화는 바로 생전 증여를 장려하는 구조다. 특히 자녀에게 자산을 미리 물려주는 것에 대한 세 부담이 낮아진다는 점에서, MZ세대 등 젊은 층에 절세 기회를 제공한다.

먼저, 증여세 과세 기준 금액이 기존보다 2배 이상 완화된다. 예를 들어, 부모가 자녀에게 부동산을 증여할 경우 10년 주기로 최대 2억 원까지 무세금 증여가 가능해지며, 부부가 공동으로 자산을 증여하면 최대 4억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있다.

더불어 생애 최초로 자산을 증여받는 경우, 일정 금액 이하에 대해선 초과누진세 대신 단일 세율 10%를 적용하는 방안이 포함되어 있다. 이는 증여세를 기피하던 젊은 세대에게 실질적 진입 장벽을 낮추는 결과로 작용할 전망이다.

이러한 변화는 특히 주택 가격이 빠르게 상승한 지역의 부모 세대에게 유리하다. 지금 자녀에게 증여하면 추후 자산 가치가 더 오르기 전에 세율을 낮출 수 있으며, 증여받은 자녀는 자산을 기반으로 거주 안정성이나 투자 전략을 세울 수 있게 된다.

단, 단기적 증여는 향후 양도세 이슈와 연동될 수 있으므로, 전문가의 조언 없이 무리한 증여는 자칫 절세가 아닌 ‘세금 폭탄’으로 돌아올 수 있다. 이에 따라 세무사, 회계사와의 상담을 통한 증여 설계가 중요해졌다.

부동산 상속·증여세 개편의 사각지대는?

모든 개편이 그렇듯, 이번 개편안도 사각지대를 남기고 있다. 특히 중산층 이상~고자산가 사이의 낀 세대가 오히려 불이익을 받을 수 있다는 지적이 나온다.

가령, 수도권 내 2 주택을 보유한 은퇴자의 경우, 공제 혜택을 적용받기 어려울 뿐 아니라 다주택자에 대한 불이익은 여전히 유지된다. 게다가 주택 외 토지나 상가 건물처럼 다른 부동산 형태에 대해서는 상대적으로 세 부담이 크다.

또한, 자산이 많지만 현금 유동성이 낮은 자산가에게는 상속세 납부 자체가 부담이다. 현물 납부제나 분할 납부 제도는 여전히 까다로운 요건이 많아, 실제 납세 환경은 개선되지 않았다는 평가도 존재한다.

그리고 부동산 가치 산정 방식의 불명확성도 문제다. 개편안에서는 공시지가 기준을 일정 부분 반영한다고 명시하고 있지만, 실거래가와의 차이가 큰 지역의 경우 여전히 세금 과다 책정 또는 회피 논란이 발생할 여지가 크다.

결국 이 개편안은 정밀한 정책 설계보다는 방향성 중심의 개편에 가깝고, 사각지대를 줄이기 위해선 향후 구체적인 시행령 개정 및 해석 기준 정비가 필수적이다.

개편안 이후, 부동산 자산가들의 전략은 어떻게 바뀔까?

부동산 상속·증여세 개편안 이후, 자산가들의 움직임은 이미 변화하고 있다. 가장 두드러진 반응은 증여 시기 앞당기기다. 개편안 시행 이전에 증여 계획을 수립하거나, 공제 확대가 적용되자마자 자산을 이전하려는 움직임이 가속화되고 있다.

또한, 자산을 단일 부동산에서 분산시키려는 흐름도 감지된다. 예를 들어, 다주택자는 일부 부동산을 자녀 명의로 증여하면서 세부담을 줄이고, 세대 분산 소유 전략을 통해 추후 양도세 및 종부세 부담도 최소화하려는 경향이 있다.

실제 고액 자산가들은 자녀에게 1억~2억 원 규모의 상가나 오피스텔을 증여한 후 월세 수익까지 분산시키는 방식으로 자산 운영을 하고 있다. 이는 단순 절세를 넘어 세대 간 수익 흐름까지 계획하는 장기적 설계로 평가된다.

또한 일부 자산가는 상속이 아닌 생전 사전 증여를 통한 가업 승계 전략을 다시 검토 중이다. 과거보다 가업상속공제 요건이 다소 완화됨에 따라, 중소기업 경영자들이 자녀에게 경영권을 넘기기 위한 단계적 증여를 준비하고 있다.

 

이번 부동산 상속 및 증여세 개편안은 단순한 세금 경감이 아닌, 자산이동의 흐름을 바꾸는 큰 방향 전환점이다.

• 고령층 1 주택자에게는 상속 부담 완화
• 젊은 세대에게는 자산 축적의 기회
• 다주택 자산가에게는 전략 전환의 경고

를 의미한다.

하지만 모든 정책엔 사각지대가 존재하며, 누구에게나 유리하진 않다. 자신의 자산 구조와 세대 구성에 맞춘 전략적 대응이 필요하다.
이제는 단순히 부동산을 ‘가지고 있는 것’만으로는 부족하다. 가지고 있는 걸 어떻게 넘기느냐가 진짜 전략이 되는 시대다.